Venta de la Unidad Productiva en el Concurso de Acreedores

Cuando una empresa entra en concurso de acreedores, la liquidación bien por bien casi nunca es la mejor solución: destruye valor, empleo y tejido productivo. La venta de la unidad productiva es, según reconoce la propia guía de buenas prácticas de los Jueces Mercantiles de Madrid, el mecanismo que permite transmitir el negocio en funcionamiento, con sus contratos, activos y trabajadores esenciales, a un tercero que lo mantiene operativo, maximizando así el cobro de los acreedores y salvando puestos de trabajo. En Distress Abogados gestionamos estas operaciones desde ambos lados: representando a deudores que buscan preservar su negocio y a inversores que quieren adquirir una unidad productiva con seguridad jurídica.

Qué es una unidad productiva y por qué es la estrella de la reforma concursal

El artículo 200.2 del Texto Refundido de la Ley Concursal (TRLC) define la unidad productiva como el conjunto de medios organizados para el ejercicio de una actividad económica esencial o accesoria. No es necesario que existan contratos de trabajo vigentes para que exista unidad productiva, ni que el negocio esté en funcionamiento en el momento de la venta. Puede ser una industria o un establecimiento comercial grande, mediano o pequeño, esté o no operativo, tenga o no trabajadores, y con independencia de que pertenezca a una persona física o jurídica, según ha confirmado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en sus sentencias de 9 de septiembre de 2015 y 7 de agosto de 2018.

La reforma introducida por la Ley 16/2022, de 5 de septiembre, que transpuso la Directiva (UE) 2019/1023 sobre reestructuración e insolvencia, ha reforzado significativamente esta figura. Los datos históricos explican por qué era necesaria esta apuesta legislativa: desde la entrada en vigor de la Ley Concursal de 2003, más del 90% de las empresas en concurso de acreedores han concluido en liquidación, y en la gran mayoría de esos casos no se ha conseguido la transmisión de ninguna unidad productiva, bien porque se llegó tarde al concurso y ya no existía actividad, bien porque no se hizo el esfuerzo necesario para delimitarla y comercializarla.

Frente a la enajenación individual de bienes (mobiliario e instalaciones que a menudo carecen de valor real en el mercado de segunda mano), la transmisión en bloque de la empresa o de una unidad productiva suele generar un valor de mercado sensiblemente superior. Por eso el TRLC prioriza expresamente esta fórmula frente a la liquidación fragmentada.

Marco legal: dónde se regula la venta de la unidad productiva

• Capítulo III (arts. 200 a 224 TRLC), De la conservación y enajenación de la masa activa, cuya Subsección 3.ª regula de forma sistemática y unificada la venta en cualquier fase del procedimiento concursal.
• Artículo 530 TRLC: regula el mecanismo especial de venta acompañando a la propia solicitud de concurso, cuando el deudor presenta un plan de liquidación con una oferta en firme de adquisición de la unidad productiva.
• Preconcurso y planes de reestructuración: la reforma de 2022 introdujo también la posibilidad de vender unidades productivas como contenido de un plan de reestructuración preconcursal, y dio carta de naturaleza legal al denominado pre-pack concursal.

Antes de la reforma, la regulación anterior había sido objeto de sucesivas modificaciones poco satisfactorias (Ley 38/2011, RDL 11/2014, Ley 9/2015), lo que generaba inseguridad jurídica tanto para los adquirentes como para los propios juzgados.

Cómo se delimita el perímetro de la unidad productiva

El perímetro de la unidad productiva es la relación exhaustiva de bienes y derechos (activo, incluidos los condicionales y contingentes) y de obligaciones (pasivo, incluidas también las condicionales y contingentes) que se transmiten al adquirente. Su correcta definición es la clave de toda la operación, porque de ella depende qué asume el comprador y qué queda fuera.

Documentos necesarios para delimitar la unidad productiva según la Guía de Buenas Prácticas de los Jueces Mercantiles de Madrid:

• Descripción de la actividad económica a desarrollar.
• Balance de bienes, derechos y obligaciones (incluidos contingentes).
• Relación pormenorizada de bienes y cargas reales que pesan sobre ellos.
• Situación de embargos y anotaciones a cancelar con la transmisión.
• Relación de patentes, marcas, know-how y aplicaciones informáticas.
• Participaciones sociales y acciones en sociedades o UTEs.
• Contratos civiles y mercantiles en los que se subrogará el oferente.
• Permisos, licencias administrativas y autorizaciones.
• Contratos de trabajo y convenio colectivo aplicable.
• Identificación de las Unidades Generadoras de Efectivo (UGE).
• Pasivo contra la masa y concursal que asumirá el oferente.
• Relación de exclusiones expresas: contratos y bienes no asumidos.

¿Quién delimita el perímetro y cuándo? Puede hacerlo el propio deudor (lo más recomendable, antes de la declaración de concurso o al presentar la solicitud del art. 530 TRLC), la administración concursal una vez declarado el concurso (en el informe del art. 292 TRLC o en el plan de liquidación del art. 415.3 TRLC), o excepcionalmente un tercero interesado, aunque en la práctica esto resulta muy complicado sin la colaboración del deudor o de la administración concursal.

Consejo práctico: el perímetro definido inicialmente no debe entenderse como un corsé inflexible. Si se presenta una oferta con un perímetro distinto al originalmente concebido, puede aceptarse siempre que la recuperación para la masa sea superior y existan medios objetivos para comparar homogéneamente las distintas ofertas.

Las 3 vías para vender una unidad productiva

La reforma de 2022 diseñó un sistema con tres momentos posibles para materializar la venta, cada uno con su propio procedimiento:

Vía	Momento	Norma	Ventaja principal
Pre-pack concursal	Antes de declarar el concurso	Mecanismo introducido por la Ley 16/2022	Venta preparada con antelación; evita la devaluación reputacional
Con la solicitud de concurso	Al presentar la solicitud, con oferta vinculante	Art. 530 TRLC	Rapidez: declaración del concurso en 2 días con la Guía de Buenas Prácticas de Madrid
En sede concursal	Durante la tramitación (fase común o liquidación)	Arts. 215 a 224 TRLC	Subasta electrónica o venta directa autorizada judicialmente

El pre-pack concursal: la venta acelerada anticipada

El pre-pack tiene su origen en el Derecho anglosajón y holandés, y ha sido incorporado a nuestro ordenamiento a través de la transposición de la Directiva (UE) 2019/1023. Su objetivo es ayudar a una sociedad insolvente a vender anticipadamente su unidad productiva aún viable, evitando la devaluación económica y reputacional que se produce en cuanto trasciende al mercado la situación de insolvencia.

Cómo funciona:

1. El deudor en situación de insolvencia actual, inminente o de mera probabilidad de insolvencia solicita al juzgado competente el nombramiento de un experto.
2. Debe existir una unidad productiva viable, aunque hubiera cesado su actividad; es irrelevante el sector al que se dedique.
3. El experto, que puede ser cualquier persona que reúna las condiciones para ser administrador concursal o experto en reestructuraciones, recaba ofertas de terceros para la adquisición de la unidad productiva, con pago al contado.
4. La resolución de nombramiento se mantiene reservada.
5. Si posteriormente el deudor se declara en concurso, el mismo juez puede ratificar al experto como administrador concursal o revocar su nombramiento.

Importante: el nombramiento del experto no exime al deudor del deber legal de solicitar el concurso si concurren los presupuestos legales para ello. Antes de la reforma de 2022, esta figura ya se había aplicado sin criterio homogéneo en plazas como Madrid, Barcelona, Mallorca o Málaga, y había recibido críticas por no garantizar suficientemente los principios de información, publicidad, concurrencia y transparencia. La reforma da cobertura legal expresa y reglada al mecanismo.

La venta con la solicitud de concurso: el artículo 530 TRLC

Cuando el deudor presenta, junto con su solicitud de concurso, un plan de liquidación con una oferta en firme de compra de la unidad productiva, se activa el procedimiento del artículo 530 TRLC. La Guía de Buenas Prácticas de los Jueces Mercantiles de Madrid (enero de 2021), de aplicación voluntaria pero ampliamente seguida, dota a esta vía de máxima celeridad:

1. El deudor indica la urgencia en el encabezamiento de su solicitud para que el Decanato la reparta con celeridad.
2. Se acompañan los documentos exigidos por los arts. 6 y 7 TRLC y, en la medida de lo posible, los de la Guía de Buenas Prácticas.
3. Los Jueces Mercantiles se comprometen a declarar el concurso en un plazo máximo de 2 días desde la dación de cuenta.
4. En el mismo auto se designa la administración concursal (toma de posesión en 5 días) y se abre una pieza separada para la venta de la unidad productiva.
5. Se concede un plazo de 10 días para alegaciones de la administración concursal, representantes de trabajadores y acreedores (art. 530.2 TRLC).
6. Recibido el informe de la administración concursal (y el consentimiento de acreedores con privilegio especial y representantes de los trabajadores), el juez dicta auto en 2 días desde la dación de cuenta.
7. Si el auto autoriza la operación, es irrecurrible (art. 216.4 en relación con el art. 422 TRLC). Si la deniega, cabe recurso de reposición conforme al régimen general del art. 518 TRLC.

Este esquema demuestra la voluntad judicial de dotar de máxima celeridad a estas operaciones, conscientes de que el valor de la unidad productiva se deteriora con extraordinaria rapidez cuanto más tiempo transcurre en concurso.

La venta durante la tramitación del concurso: subasta y venta directa

Una vez declarado el concurso, y hasta la aprobación del convenio o la apertura de la fase de liquidación, la regla general es que la venta de unidades productivas se realiza mediante subasta electrónica, salvo que el juez autorice otro modo de realización. Como excepción, en cualquier momento del concurso, o cuando la subasta quede desierta, el juez puede autorizar que la enajenación se haga mediante venta directa o a través de persona o entidad especializada. Las ofertas de adquisición se publican en el portal de liquidaciones concursales del Registro Público Concursal.

Obligaciones del adquirente:

• Asumir el compromiso de continuar o reiniciar la actividad durante un plazo mínimo de 3 años (si la oferta se presentó con la solicitud de concurso) o de 2 años (si se formuló en contexto de pre-pack).
• Si la oferta está sujeta a condiciones suspensivas, puede exigírsele caución o garantía suficiente.
• Puede constituirse como sociedad cooperativa o laboral formada por los propios trabajadores interesados en la sucesión de empresa.
• No puede actuar por cuenta del deudor, para evitar operaciones fraudulentas de lavado de deudas.

Sucesión de empresa: qué deudas asume el adquirente

Esta es la cuestión más determinante y más discutida de toda la operación, hasta el punto de que puede condicionar la viabilidad de la venta. El artículo 221.1 TRLC establece de forma tajante que, en caso de enajenación de una unidad productiva, se considerará que existe sucesión de empresa a efectos laborales y de Seguridad Social. Es un automatismo legal.

El artículo 221.2 TRLC atribuye al juez del concurso la competencia exclusiva para declarar la existencia de sucesión de empresa. Esto supuso un giro de 180 grados respecto de la situación anterior, en la que la Sala de lo Social del Tribunal Supremo había establecido que correspondía a la jurisdicción social decidir sobre la existencia de sucesión de empresa.

La regla especial del artículo 224.1.3.º TRLC: la transmisión de la unidad productiva no conlleva la obligación de pago de los créditos no satisfechos por el concursado antes de la transmisión, sean concursales o contra la masa. La obligación de pago pasa al adquirente únicamente respecto de los créditos laborales y de Seguridad Social correspondientes a los trabajadores de la unidad productiva en cuyos contratos quede subrogado. Esto significa que:

• No se transmiten todas las deudas laborales y de Seguridad Social del concursado.
• Solo se transmiten las de los trabajadores efectivamente incluidos en el perímetro de la unidad productiva.
• El juez del concurso puede acordar que el adquirente no se subrogue en la parte de salarios o indemnizaciones pendientes de pago que sea asumida por el FOGASA.

El acreedor con privilegio especial

Cuando un bien integrado en la unidad productiva está gravado con una garantía real a favor de un acreedor con privilegio especial (típicamente, una hipoteca), el artículo 214 TRLC establece un tratamiento específico: el acreedor tiene derecho a la ejecución separada de su garantía en determinados supuestos, percibe la parte proporcional del precio obtenido equivalente al valor de su garantía y, si esa parte es inferior al importe del crédito, será necesario su consentimiento (que se entiende concedido si lo presta el 75% de los créditos de esa clase).

La STS 694/2020, de 29 de diciembre, confirmó que el consentimiento del acreedor con privilegio especial que tenga derecho a ejecución separada es imprescindible en estos supuestos. Por ello, se recomienda obtener el consentimiento expreso de estos acreedores con anterioridad a la enajenación, evitando así impugnaciones posteriores que puedan frustrar la operación.

Jurisprudencia clave 2025-2026: el giro sobre Seguridad Social

La STS (Sala de lo Contencioso-Administrativo) 1166/2025, de 23 de septiembre de 2025, resuelve el recurso de casación 6037/2025 y fija una doctrina decisiva para la seguridad jurídica de cualquier operación de compraventa de unidad productiva:

1. Primer criterio: el adquirente responde solidariamente de las deudas contraídas con la Seguridad Social con anterioridad, en la medida en que concurren los presupuestos de la derivación de responsabilidad solidaria por sucesión de empresa.
2. Segundo criterio, el más relevante en la práctica: el pronunciamiento firme del juez del concurso que limita los efectos de la sucesión de empresa por deudas con la Seguridad Social a una determinada cantidad vincula a la TGSS, impidiendo que esta pueda reclamar un importe superior al fijado por el juez mercantil.

Hasta este pronunciamiento, existía práctica administrativa de la TGSS consistente en reclamar al adquirente toda la deuda previa del cedente con la Seguridad Social, con independencia de la delimitación fijada por el juez del concurso. El Tribunal Supremo desestima esta práctica: la delimitación judicial firme del perímetro integra el contenido esencial de la transmisión autorizada judicialmente y es oponible frente a la TGSS, que no puede desconocerla por la vía de una derivación de responsabilidad posterior. Esta doctrina ha sido incorporada al Boletín de novedades jurisprudenciales del ICAM en marzo de 2026.

Recomendación de Distress Abogados: es imprescindible que el auto judicial de autorización de la venta fije con la máxima precisión posible la cuantía o alcance exacto de las deudas de Seguridad Social asumidas por el adquirente. La ambigüedad en este punto es la principal fuente de litigios posteriores frente a la TGSS.

Valoración de la unidad productiva

• Actualización de flujos de tesorería (Discounted Cash Flow): proyecta los flujos de caja futuros esperados y los actualiza a valor presente. Es el método preferido cuando existe un negocio en marcha con proyecciones fiables.
• Valor del coste corregido y fondo de comercio: parte del valor contable de los activos, corregido por su valor real de mercado, sumando los intangibles (clientela, reputación, posición de mercado).
• Otros criterios: múltiplos comparables de transacciones similares del sector y valor de liquidación de los activos individuales como umbral mínimo de referencia.

El umbral mínimo de referencia siempre es el valor de liquidación individualizada de los bienes: por definición, la venta como unidad productiva debe generar más valor que la suma de las ventas individuales de sus elementos.

Personas especialmente relacionadas con el concursado

El artículo 224.2 TRLC mantiene una norma de cierre fundamental para evitar el fraude: cuando la unidad productiva se transmite a una persona especialmente relacionada con el concursado (el caso paradigmático es el de los socios que adquieren la unidad productiva de su propia sociedad concursada), no será aplicable el beneficio de no responsabilidad por deudas anteriores. Regirá en plenitud la regla general del artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores: el adquirente se subrogará en todas las deudas laborales y de Seguridad Social. Esta exclusión se aplica también cuando la adquisición se produce a través de persona interpuesta, por ejemplo mediante una sociedad instrumental.

Los 5 errores más frecuentes al comprar o vender una unidad productiva

1. Acudir al concurso demasiado tarde: cuando la empresa llega al concurso sin apenas fondo de comercio ni tesorería, la unidad productiva pierde gran parte de su valor de mercado.
2. No delimitar con precisión el perímetro de deudas laborales y de Seguridad Social: como confirma la STS 1166/2025, la delimitación judicial firme es la que vincula a la TGSS. Un auto ambiguo expone al adquirente a reclamaciones posteriores.
3. No obtener el consentimiento del acreedor con privilegio especial: conforme a la STS 694/2020, si el acreedor tiene derecho a ejecución separada, su consentimiento es imprescindible.
4. Adquirir a través de persona especialmente relacionada sin planificación adecuada: no podrá beneficiarse de la limitación de responsabilidad del art. 224.1.3.º TRLC.
5. No aportar toda la documentación de la Guía de Buenas Prácticas: su ausencia obliga a la administración concursal a justificar con mayor detalle cualquier reserva y ralentiza considerablemente la tramitación.

Preguntas frecuentes

¿Está tu empresa en dificultades y quieres explorar la venta de tu unidad productiva antes de perder valor? ¿Eres inversor y buscas adquirir un negocio en concurso con plena seguridad jurídica? En Distress Abogados diseñamos y ejecutamos operaciones de venta de unidad productiva desde ambos lados de la mesa, con la máxima celeridad y blindaje jurídico frente a reclamaciones posteriores de la Seguridad Social o de la AEAT. Primera consulta gratuita: +34 910 79 22 62.

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